《屯門龍珠島別墅｜420萬元買全海景單位｜呎價低見7000元｜深入島內睇隱世上車盤》

[00:04]，主要內容可分為以下幾個部分：

1. 放盤單位實地直擊：龍珠島別墅自製打通單位

• 單位基本資料：屋苑於 1970 年落成，樓齡逾 50 年 [00:56]。屋苑採取低密度發展（每座僅 4 層高、無升降機），採交叉式樓梯設計 [00:56, 01:31]。
• 打通開則與售價：原業主將兩個約 286 平方呎的小單位打通，形成約 572 平方呎的兩房空間 [02:00]。叫價 420 萬元，折合呎價約 7,342 元 [02:00]。銀行估價達 498 萬至 520 萬元，叫價比估價低至少 18% [07:01]。
• 景觀與室內設計：
• 景觀：享有一望無際的無遮擋海景（向西南） [02:43, 02:54]，並附設極窄長的小露台 [03:00, 03:12]。
• 客飯廳及廚房：全新裝修 [02:33]，採用開放式廚房 [04:16, 04:54]。
• 房間與浴室：其中一間睡房享有落地大窗海景 [05:06]；另一間房則偏向東北望樓景 [05:54]。浴室配備全新電熱水爐與企缸 [06:17]。

2. 購買「自製相連單位」的注意事項

主持特別提醒購入此類打通單位的兩大風險與限制：

1. 印花稅問題：買家需簽署兩張合約 [07:23]。若一人名義購入，第二個單位需繳付 15% 印花稅 [07:33]。
2. 按揭限制：因名下擁有多於一個物業，銀行會下調按揭成數（最高可能僅批出 5 成） [07:42]。

• (租金回報參考)：同類單位月租約 16,000 元，估算租金回報率達 4.5% [07:54]。

3. 島上生活配套與交通問題

• 生活配套：島上幾乎沒有生活配套，僅有一台汽水機 [08:26, 08:36]。距離最近的商場為黃金海岸 [08:43]。
• 交通出行：
• 開車：車位有限（屋苑門口露天車位年租約 800 元，先到先泊） [06:37]。開車前往黃金海岸約需 5–6 分鐘 [08:59]。

• 步行/巴士：靠唯一的陸連橋連接外圍 [08:59]。步行至青山公路巴士站約需 10 分鐘，前往黃金海岸約需 15–20 分鐘 [09:09, 09:24]。

• 天災風險：惡劣天氣或颱風襲港時，海水有機會淹沒連接島嶼的橋面，導致交通中斷 [09:41]。

4. 龍珠島 4 大屋苑特色比較

影片最後整理了島上 4 個低密度屋苑的定位 [10:25, 10:48]：

1. 龍珠島花園：規模最大（9座、130伙），主打 600 呎以上大單位 [10:58]。設有升降機、泳池、網球場，並提供往返黃金海岸及置樂花園的穿梭巴士 [10:58, 11:19]。
2. 龍珠花園：私隱度最高（4座、45伙） [11:36]，同樣設有升降機及泳池 [11:46]。
3. 龍珠島東座別墅：最靠近橋頭，方便進出小島 [12:01]。
4. 龍珠島別墅（本次參觀）：戶型以細單位為主，入場門檻最低，適合預算有限的上車客 [12:12, 12:18]。

YouTube 影片連結：https://www.youtube.com/watch?v=uCxooh8xsVY